集思广益信誉有嘉

          —浅谈广信大厦“四位一体”管理模式

 广信大厦位于鹿城老城区。有着1200多户业主（其中商户约200户）的大型拆迁安置小区。小区业委会成立伊始，他们就会同社区党支部、物业管理、隶属社区，根据小区实际提出了要把广信大厦建设成和谐有序、服务完善、环境优美、治安良好、文明进步的小区。

       在社区党支部和居委会的指导下，联合城市物业公司广信物业管理处，在小区业委会主任李成波带领下，集思广益、群策群力，为小区的建设付出了艰辛努力。得到了小区众业主、社区及社会的一致好评和赞许。曾荣获鹿城区十佳业委会和十佳物业管理处、公安局授予的三星级治安安全住宅小区和保卫工作先进集体、市房管局授予的物业管理优秀小区和先进物业管理处。2013年荣获市示范小区称号。并迅速引起了媒体和兄弟业委会关注、重视。

一个拆迁安置小区为何能在短时间里明确指导思想，理顺工作头绪，脚踏实地取得众人瞩目的成绩？就是因为他们创立了一条以社区党支部为核心，以业委会自治组织为基础，以物业管理为依托，社区密切配合业主广泛参与的“四位一体”的小区管理模式

    一、党建全面覆盖，社区积极配合

     广信大厦小区业主中党员共153名，其中在册党员45名，在职党员到社区报到的30名。社区党支部十分重视党员的思想教育。以弘扬时代正气、增强政治意识、责任意识、民主意识、服务意识为主题，引导党员在小区建设中起先锋模范带头作用。无论是社区的治安巡逻、清洁卫生、环境美化，党员均积极参加，认真负责。受到业主们的赞扬和好评，党员在业主中的威信提高了。例如，在业委会代表大会上大家一致推选社区党支部副书记周小康为业主委员会副主任、。

    1、由支部书记朱建静牵头定期召开“四位一体”联席会议。讨论、协商和协调“四位一体”管理工作中存在的突出问题和矛盾。大家齐心合力地为业主、居民办实事、做好事，共同把各项工作落实到实处。个别业主对业委会集体的决定持有异议或不理解，社区人员主动做思想工作，给予开导和解释，及时消除了不团结的因素。

    2、以社区文体活动中心为基地，搭建学习、教育、锻炼、娱乐平台。为了保证活动的正常化，社区将原来几百平米的办公室腾让给业委会作为活动场所。开展文艺、摄影、书法、医疗保健和体育健身活动，大大丰富了小区业主和居民的文化生活，提高了业主和居民的整体素质。

    3、利用节假日，社区组织广信大厦小区业主举办丰富多彩的文体活动和为民服务活动：“喜闹元宵民族一家亲”、“学习雷锋志愿者服务”、“大手教小手，邻里幸福端午香”、“迎中秋民族大团结”、“6.26党员志愿者戒毒”、“五水共治”宣传等多项活动\

通过上述一系列的活动，充分发挥了党组织和社区在小区管理中的领导、组织和协调作用，把党和政府的关心带给每一个业主、每一个人。、

、二、业委会好当家，为业主办实事

   小区是社会组织的最基本单位，在城市化快速发展的形势下，各种矛盾在小区中交织。因此业委会根据,<温州市物业管理办法》、《业主大会议事规则》、《业主管理规约》，明确工作目标和职责，建立了业委会议事制度，规定每周三、六为议事之日并不定期召开业主代表大会，及时听取征求业主对小区管理的意见、建议和要求。使业主真正认识到自己当家作主的主人翁的地位。例如小区的车库以前由私人承包，管理混乱。小区内部车没车位，外部车随意停，业主意见很大。业委会与物业管理处商量后改由业委会自主管理，彻底改变了停车难、乱停车的混乱局面。

1、业委会未成立前，小区内脏乱差现象特别严重，绿化无人过问，垃圾随处可见，业委会配合物业管理化了三个月的时间对小区进行了全面的整顿和改造；、北大门置立了两只威武的石狮；小区中央竖立了33.5吨重/的园林景观石；修整了休闲小广场；安装了标准规格的交通导向的标志、警戒线、护栏、减速带和人车分流设施。同时，业委会投入10万余元，种植了玉兰、桂花、桃花、樱花、海棠等花木5000余棵。做到四季常青，处处花香。 从而大大提高了小区的形象和品位

，2、安居才能乐业，确保一方平安是广信大厦小区业委会重要理念。经过业委会成员几番周折和努力，终于把原来四通八达的开放性小区建成了封闭小区。同时在小区内外安装了96个模拟摄像头和55个数字高新摄像头，24小时全天候监控；督促物业管理处加强对保安队伍的管理，安排业委会成员和热心业主在深夜或凌晨探查保安和门卫是否尽职在岗或睡觉；整治小区住宅楼内办公司、仓库、服装店、学托、培训班、群租等从事非正常住宅的难治顽疾。同时还经常进行消防安全教育，推进、巩固小区平安建设的成果。确保全体业主的财产生命安全。

、3、及时解决房开公司遗留问题，促使小区配套建设。业主入住不到一年，出现路面破损严重、，排污管堵塞、房屋外墙渗漏一系列问题。业委会以坚韧不拔的努力，真诚有效的交流和沟通，先后投入500 多万巨资对小区进行大面积返修建设。

   新建柏油路面1500 平米；

   污水管、废水管、雨水管等管网和生活水泵的彻底翻修、改造；

   维修东、西、北三处大门屋顶漏水；

   翻修地下车库；

   对90多户房屋外墙漏水和4 楼住户返潮等老大难问题进行治本的彻底返修；

   更新了22个电梯机房的2匹空调，保障电梯正常运行。；

   改造60盏草坪灯。

   4、提升小区品质，建设靚丽小区。从2012年开始业委会投入170 余万资金，对11 个楼栋出入大门进行了装修（紫铜大门、雨棚、外墙、大厅、内门不锈钢防盗门）给人一种大气、舒适、温馨的感觉；采取了有效的车辆管理办法，建立智能蓝牙车辆进出刷卡识别系统，杜绝外来车辆进入和消除消防安全隐患。大大增加了业主们的安全感。由于小区居住环境的改善和小区品质的提升，原先低于邻近小区房价的广厦小区，现房价反而高于他们了。

   5、加强业委会自身建设，维护业主合法权益。广信大厦业委会始终坚持班子成员的思想教育和业务能力的提高。每周三、五、日上午业委会成员开会学习，总结经验，摆出问题，制定解决问题的办法。此外，还请物业管理处主任、社区网格干部参加会议，听取、采纳他们的意见，增强业委会成员议事、办事的能力。业委会是业主们的当家人，维护业主的合法权益，是业委会义不容辞的职责。

   房产证和维修基金是业委会首遇的两大难题。由于政府部门和相关单位机构更迭，土地规划变更种种原因，房产证迟迟不能颁发，这是业主们关心的焦点，也是业主们企盼解决的头等大事。业委会成员不管刮风下雨，放弃休息时间，隔三差五，、一、二个人不行，就安排五、六个人去，一、二次不够就跑八次十次。就凭他们这样不懈努力和痴心投入，先后跑过旧城指挥部、城投集团、名城集团、联合房开、市房管局、鹿城区土地局、房管局、规划局、浙南测绘所，市规划局、物业公司等数不清的部门和单位，并通过人大提议进行督促，终于在2012年底拿到了信河街地域安置房中第一个房产证。

  业委会根据有关法规和规定，用了一年时间争取到了1300万元物业专项维修基金和600万元住宅保修金。为他们小区的百年大计解除了后顾之忧。

  6、播精神文明之花，结精神文明硕果

虽然人们的居住条件改善了，生活质量提高了。可广信大厦业委会从未放松对业主们精神文明的教育和建设。一年一度的“迎新春。千家邻里节”正是广信大厦远近闻名的精神文明建设协奏曲。他们以“締结邻里亲情，共建和谐小区”为主题，让全体业主参与“千家宴邻里节“活动，营造：团结、温馨、友善、互助的和谐氛围。破除“鸡犬相闻，老死不相往来”的陋习。使邻里们从不识到相识，由相识到相知，由相知到相爱。使“远亲不如近邻”的风尚在小区中传递、发扬光大。开展与辖区五马派出所和交警一大队二中队警民共建活动。维护小区的治安和车辆管理，创建文明小区。以推动社会道德和精神文明再上新台阶。设立业主活动室，购置体育健身活动器材，使业主们在这里陶冶情操，强身健体，交流情感，使身、心健康双丰收。业委会会同社区、物业管理处在小区开展了“十件大事评选”和征集“小区建设十件实事”活动，充分展现了广信大厦业主们的良好精神风貌。业委会主任李成波同志荣获了“温州十佳风采老人”光荣称号。

广信大厦业委会是一个团结精诚、兢兢业业、精明能干的团队。他们不为名不图利，俯首甘为孺子牛，一心想的是业主的利益，小区的安宁。是业主们值得依靠和信赖的团队。

 三、承载业主重托，竭诚物业服务

1、树立以业主为满意的服务目标。小区是社会的基本构成要素，和谐小区是构建和谐社会的基础。小区作为人们生活的“共同体”和重要活动场所，业主们的许多需求是通过物业管理得以满足。它通过实现专业化的物业管理，为住宅小区的业主提供优美的居住环境和完备的配套设施，满足业主不同层次的要求。在物业管理的实践中，广信物业管理处深深体会到业主对物业管理者工作成果的最终评价取决于他们感到是否拥有方便、舒适、优美的居住空间；是否实现自己所有物业的保值、增值。因此，他们以业主的满意度为核心，紧紧依靠业主委员会，开展围绕清洁、绿化、保安、消防、维修和交通的全面物业服务管理，力求创建入住率高、投诉率低；满意率高、失误率低的物业品牌企业。

、2、创建安宁有序的居住环境。2010年8月以修仙玲为主任的广信物业管理处接手进入广信大厦小区。针对前任留下的“东南西北中，四面八方通”、“环境脏乱差，安全家家怕’”的状况，他们决定下大力气对该小区的物业管理进行改善。经过与业主们大量反复的思想沟通以及前期的宣传动员，很快得到了业主们的理解和支持，他们在业委会的支持帮助下，实行了全封闭的管理，一改原先开放性的混乱局面；创新车辆管理，用向业主摸底确认，区分牌照，发蓝牙感应卡，安装监控“四招绝活”挡住了外来车辆的进入，有效地解决了小区内停车难，乱停车的顽疾；为了小区的安宁和业主的生命财产安全，他们一方面由物业公司和业委会共同出资安装了智能门禁，另一方面劝退在小区内群租的人员，确保一方平安；广信物业管理处49人中保安人员就有23人，几乎占了一半，良好的治安离不开优秀的保安队伍，他们非常注重保安队伍的稳定，每周召开一次保安例会，每月一次培训，每半年举行一次演习，每年一次考核。同时每季拿出业委会奖给物业二万元中的75%作为保安的补贴。大大激发了保安人员的工作积极性，稳定了保安队伍。如今的广信大厦小区呈现出一片祥和、安定、有序、优雅的景象。

 3、诚心服务，博取信任。管理处进驻小区以来秉承用心用情服务，当好贴心管家的理念，聘请业主参加物业服务的具体工作体验，以取得他们的理解和认可。公示有偿服务的项目和价格，让业主明白放心。现在的广信物业管理处和业委会可谓是一对好亲家，小区内事关业主的事情，他们都一起商量。如小区四楼墙面返潮发霉问题，管理处心有余而力不足，业委会就主动与房开公司交涉，几经周折终于解决了这个难题。每周三是业委会和管理处规定的工作碰头会，管理处向业委会汇报前期的工作，以后事情的安排打算，倾听业主有什么要求，管理处需要业委会哪些协助等等。这种碰头会已成为他们的一种制度。也是管理处与业委会保持交流沟通的渠道和平台。修仙玲主任说得好；只有业主业委会好，才有我们物业服务的好。她的这句话道出了广信物业管理处用辛勤汗水向业主们换来的信赖和认可。

，广信大厦“四位一体”管理模式的尝试和实践，为践行社会主义核心价值观，为小区和谐文明建设和自治管理，提供了诸多启示；

启示一 物业服务企业和业主委员会的共同目标就是为业主服务并服务好业主，共同建设好小区。这是小区管理和服务的硬道理。

启示二 社区党组织和社区是引导、管理业委会工作，协调业委会与业主矛盾，促进

小区和谐文明建设和小区自治的担当者。

启示三 正确认识和处理业委会与业主代表大会的关系，是业委会合法合理行使权力，保证物业服务企业和业主合法权益得到保障的基础。

启示四 正确认识和处理物业服务企业与业委会之间的关系，是确保小区长治久安、团结和睦、安居乐业的必要条件。

启示五 小区的管理建设必须要有健全的行之有效的规章制度和措施作为保证。

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                         本报通讯员   王元弟